尹 당선인 부동산 공약 보니..부동산시장 파급효과 클 듯

2022.03.11 [동아일보] 황재성기자 jsonhng@donga.com

윤석열 당선인은 부동산시장 정상화를 목표로 하는 부동산 정책 공약 이외에도 부동산시장에 적잖은 파급효과를 미칠 부동산 관련 공약들을 여럿 내놨다. 소상공인 보호를 위한 임대료 나눔제, 군 제대 장병 청약가점 5점 부여, 주택연금 가입대상 주택 공시가 상향 조정, 필수지역 제외한 군사시설 보호구역 전면 해제, 수도권광역급행철도(GTX) 3개 노선 추가 등이 대표적이다.

 

이런 공약들은 코로나19 극복이나 주거복지 차원에서 추진할 과제이거나 연령별 맞춤형 지원사업, 또는 국토의 균형발전을 위한 프로젝트 등으로 분류돼 있다. 부동산시장 정상화를 위한 공약들이 부동산시장의 틀을 흔드는 거시적인 밑그림이라면 미시적인 차원에서 추진될 사업들이다. 이들은 부동산시장 정상화 관련 공약들과는 달리 법령 개정이 필요하지 않은 것들이 다수이다. 그만큼 실행 가능성이 높다는 뜻이어서 주목할 만하다.

 

● 코로나19 극복 위한 상가임대료 나눔제 도입

공약집 맨 앞을 차지한 ‘코로나19 극복, 회복과 도약’ 부문에서는 소상공인과 자영업자 살리기를 목표로 임대료 나눔제 도입이 추진된다. 코로나19로 매출이 줄어들면서 임대료와 같은 고정비용 부담 누적으로 폐업하는 일을 막겠다는 취지다. 이 사업은 상가 임대료를 임대인(주인)과 임차인(세입자/소상공인), 국가가 3분의 1씩 나눠 분담하는 게 핵심이다. 임대인은 받을 임대료의 3분의 1을 깎아주고, 세입자는 임대료의 3분의 1만 내면 되는 것이다. 이렇게 발생한 임대인의 손실에 대해서는 정부가 코로나19가 종식된 이후 세액공제 등의 형태로 전액 보전해준다. 공약대로 실행된다면 상가 폐점 등으로 공실률이 치솟고 있는 서울 명동 등 주요 도심지역 소형 빌딩의 가치가 다시 높아질 것으로 기대된다.

 

● 전·월세에 대한 세제 지원 강화

 

주거복지 강화 차원에서 전세자금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제율이 현행 40%에서 50%로 확대되고, 공제액 한도도 300만 원에서 400만 원으로 높아진다. 대상은 무주택 세대의 세대주인 근로자이면서 국민주택 규모(전용면적 기준 85㎡ 이하) 주택의 임차인이다. 월세의 세액공제율도 현재보다 2배로 높아진다. 국민주택 규모 이하 또는 기준시가 3억 원 이하 주택에 거주하는 임차인으로서 연 소득이 7000만 원 이하이면 세액공제율이 현행 10%에서 20%로, 5500만 원 이하면 12%에서 24%로 각각 올라간다. 연 월세액 한도도 750만 원에서 850만 원으로 상향 조정된다.

 

비정상적인 거처 거주자에 대한 지원도 강화된다. 비정상적인 거처란 고시원, 쪽방, 여인숙, 지하방, 창고 등 비주택을 의미하는 것으로 보인다. 이런 곳에 거주하는 경우 임대보증금을 무이자로 지원해 정상적인 거처로 이전하도록 유도하고, 이사비 등으로 사용할 ‘정상 거처 이주 조건부 바우처(상품권)’도 지급한다. 이와 함께 주거급여 대상자를 기준 중위소득 46%에서 50%로 확대하고, 주거급여 기준이 되는 기준임대료로 100% 현실화한다. 또 주거비의 일부라 할 수 있는 관리비도 주거급여 일부로 산정하는 방안이 추진된다.

 

● 2030세대 위한 청년원가주택 30만 채 공급

 

연령별로 각기 다른 부동산 수요 특성을 고려한 맞춤형 대책도 제시됐다. 우선 집값 상승으로 내 집 마련 꿈을 잃어버린 2030청년층을 위해 청년원가주택 30만 채를 공급한다. LH 등이 공급하는 공공분양주택인데, 분양가가 건설원가 수준으로 정해지며, 분양가의 20%만 내고 나머지 80%는 장기간에 걸쳐 나눠 낼 수 있다. 또 분양받고 5년 간 살다가 매각을 원할 때에는 국가에 팔 수 있으며, 매매차익이 발생할 때에는 차익의 70%까지 받을 수도 있다.

 

청년층을 위한 역세권 첫 집 주택 20만 채도 공급된다. 이는 국공유지활용형과 민간개발연계형으로 나뉜다. 국공유지활용형은 역세권에 위치한 철도차량기지나 빗물펌프장, 공영주차장 등에 건물을 올리고, 상부층을 주택으로 지어 시세의 반값으로 분양하는 것이다. 민간개발연계형은 민간 재개발·재건축 때 용적률을 500%로 높여주고, 늘어난 용적률(약 200%)의 절반을 공공분양주택으로 기부채납 받아 역시 시세의 반값에 분양하는 것이다.

 

청년세대를 위해 청약제도도 손질된다. 우선 2030세대 1,2인 가구가 선호하는 소형주택(60㎡ 이하)에 대한 청약기준이 신설된다. 현재는 85㎡ 이하로 묶여 있다. 또 100% 가점제를 통해서만 공급하게 돼 있는 85㎡ 이하 주택에 대해서 60㎡ 이하는 가점제 40%에다 추첨제 60%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 가점제 70%에다 추첨제 30%를 섞어서 분양하는 방안이 추진된다. 대신 85㎡ 초과 주택에 대해서는 가점제를 50%에서 80%로 높이고, 추첨제는 50%에서 20%로 낮춰진다.

군 제대 장병에게는 청약가점을 5점 부여하는 방안도 공약에 포함됐다. 청약가점 5점은 입주자 저축가입기간이 3년 이상~4년 미만일 때 주어지는 비교적 높은 점수이다.

 

● 주택연금 대상주택 9억 원→12억 원으로 상향

60세 이상 노령자들을 위한 주거 지원방안도 있다. 우선 60세 이상 1가구 1주택자가 보유 주택을 팔고 규모가 작거나 가격이 낮은 주택으로 이동하면서 생긴 차액을 개인퇴직연금(IRP) 등에 넣는 경우 연금소득세와 양도세, 취득세를 경감해주는 방안이 추진된다. 또 주택연금 대상 주택의 공시가격 기준이 현행 9억 원에서 12억 원으로 대폭 올려진다. 최근 집값이 크게 오른 현실을 반영한 조치다.

 

다양한 형태의 고령친화 주거시설도 선보인다. 대학캠퍼스 연계형, 아파트 신축 재건축형, 시니어 코하우징 등과 같은 다양한 형태의 노인복지주택이 가능해진다는 것이다. 또 노인이나 장애인의 안전한 주거환경을 위한 주택개량 사업에 대해서도 세제감면이나 비용저리 융자 등과 같은 지원방안이 마련된다.

 

● 필수지역 제외한 군사시설 보호구역 전면 해제

 

상대적으로 낙후한 지방지역의 활성화를 위한 조치도 눈에 띈다. 우선 군사시설 보호구역에 대해선 필수지역을 제외하고 모두 해제된다. 또 산재한 군사시설과 훈련장은 지역단위로 통폐합된다. 이렇게 해제된 지역은 관광단지나 산업단지, 문화예술주거단지 등으로 개방된다. 전국에 강소도시를 집중 육성하고, 이를 5대 초광역 메가시티와 연계시키는 방안도 추진된다. 메가시티는 행정구역은 구분돼 있으나 생활·경제권이 연결돼 있는 인구 1000만 명 이상의 거대도시를 뜻한다. 지방지역이 수도권과 경쟁할 수 있는 교통 일자리 관련 인프라를 설치하는 게 핵심이다.

 

현 정부도 지난해 10월 전국에 4개 초광역 메가시티를 만든다는 계획을 발표했다. 당시에는 동남권(부산~울산~경남)과 대구경북, 충청권(대전~세종~충남~충북), 광주전남 등이 대상이었다. 공약집에서 제시한 5개 초광역 메가시티는 기존 4곳에다 강원도와 상대적으로 개발이 낙후된 경기 북부지역을 묶는 방안이 유력해 보인다.

 

 

● GTX A~C 노선 연장, D~F 노선 신설 추진

 

윤 당선인은 공약집에 이미 건설이 확정된 GTX A와 C노선의 연장과 D~F 3개 노선의 추가신설 관련 계획을 담아 눈길을 끈다. 최근 집값 급등의 요인 가운데 교통망 개선도 빼놓을 수 없는 요인으로 작용했기 때문이다. 특히 수도권 광역급행철도(GTX) 노선 신설은 특급호재였다. 일단 GTX-A노선(경기 파주 운정~수원 동탄)은 평택까지, C노선(양주 덕정~수원시)은 북쪽으로는 동두천, 남쪽으로는 평택까지 각각 연장하는 방안이 추진된다. 평택에 들어설 산업단지의 교통 수요 해소와 북부 접경지역의 개발 유도를 위해서다.

 

여기에 3개 GTX 노선 신설도 추진된다. GTX-D노선은 수도권 남부를 동서로 잇는 노선으로 더블 Y자 모양으로 연결된다. 즉 김포에서 인천~부천~부천종합운동장~서울~하남~남양주로 연결하는 노선(①)과 부천종합운동장에서 갈라져 인천국제공항으로 가는 노선(②) 서울에서 갈라져 경강선을 이용해 수서~성남~광주~이천~여주로 연결하는 노선(③)이 된다는 것이다. GTX-E노선은 수도권 북부를 동서로 연결하는 것이다. 인천에서 출발해 서울과 구리를 거쳐 남양주까지 연결한다. GTX-F 노선은 수도권 거점도시를 순환하는 노선이다. 즉 고양에서 출발해 서울~부천~시흥~안산~화성~수원~용인~성남~하남~남양주~의정부~양주를 거쳐 다시 고양으로 연결된다.