S의 공포, 이번에도 집값 끌어내릴까..양극화 지속 의견우세

 

2022.06.19 [Chosun Biz] 조은임기자 goodnim@chosunbiz.com

 

1970~80년대 오일쇼크 당시 집값 급락

국토硏 “부동산, 투자수요 위축 영향받아”3650조 유동성 “그때와는 달라”

전문가들 ”초양극화 장세 유지될 것”

 

하루가 다르게 물가가 치솟는 상황에서 경기침체까지 더해지자 스태그플레이션(경기침체 속 물가상승)에 대한 우려가 나오고 있다. 부동산시장에서는 ‘거래절벽’ 현상이 두드러지는 가운데 스태그플레이션 여파까지 더해진다면 시장의 더욱 혼돈에 빠질 수 있다는 우려가 적지 않다.

과거 1970~80년대 오일쇼크 당시 스태그플레이션이 왔을 때는 주택가격은 급락한 바 있다. 물가가 오르는 동시에 경기침체가 이어지면 구매력이 줄고 안전자산 선호가 강해지면서 주택시장 경기는 침체된다는 연구결과도 나왔다. 다만 지금의 경우는 유동성이 커다란 변수로, 일부 수요층이 몰리는 상급지만 상승하는 양극화 장세가 이어질 수 있다는 분석이 제기된다.

서울 일대 아파트 단지 모습./뉴스1

 

◆다시 온 S의 공포…'오일쇼크’ 당시 집값은 하락

 

가장 가까운 스태그플레이션은 1970~1980년대 1·2차 오일쇼크가 왔을 때다. 국토연구원이 2008년 발간한 ‘스태그플레이션과 주택시장’ 보고서에 따르면 1974~1975년중 우리나라의 물가 상승률은 25%에 달했고, 1980년 경제성장률은 -1.5%로 마이너스를 기록했다. 이때 1972년 15% 가까이 치솟았던 실질주택가격 변동률은 1973~1975년 사이에 마이너스로 전환했고, 1980년에 실질지가지수 변동률은 -13%까지 곤두박질 쳤다. 국토연구원은 스태그플레이션 환경에서 주택을 비롯한 부동산가격은 상승률이 크게 둔화하거나 하락하는 경향을 보인다고 봤고, 고가의 투자자산인 부동산은 투자수요 위축에 영향을 받는다고 했다. 원자재 가격 상승에 따른 건설비용 증가로 주택 공급 또한 감소한다고 분석했다.

 

최근 세계은행(WB)·경제협력개발기구(OECD)가 공식적으로 스태그플레이션을 경고하면서 국내에서는 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 집중되고 있다. 임대차3법 2년차와 금리인상, 공급차질 등 시장 안정을 해칠 악재가 산적한 상황에서 물가상승·경기침체가 상당기간 지속될 것이라는 경고까지 더해진 셈이다. 현재 서울의 부동산시장은 ‘눈치보기’ 장세에 돌입, 하향하는 흐름을 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 6월 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트 매매가격 변동률은 -0.02%를 기록했다. 3주 연속 하락다. ‘절대 불패’로 여겨졌던 강남구 역시 관망세가 짙어지며 2주 연속 보합세를 보였다.

서울의 한 마트를 찾은 시민들이 장을 보고 있다./연합뉴스

 

◆그때와 다른 건 ‘유동성’…”안전자산 고가주택에 수요 몰릴 것”

 

전문가들은 스태그플레이션이 부동산 시장에 미칠 여파에 대해 과거 ‘요일쇼크’ 때와는 다른 분석을 내놓고 있다. 그때와 다른 변수는 ‘유동성’이다. 코로나19 발생 이후 시중에 풀린 유동성이 아직 상당히 많은 상황이어서 당시와 같은 급락은 가능하지 않다는 것이다. 한국은행에 따르면 3월말 현금화가 용이한 광의통화(M2·말잔 원계열 기준), 즉 시중의 유동성은 무려 3653조원에 이른다. 코로나19가 시작되기 전인 2019년말 2913조원에 비해 25.4%(740조)나 늘어난 수준이다. 시중의 유동성이 안전자산의 가치가 있는 곳에 선별적으로 오를 것이라는 전망이 힘을 얻는 배경이다.

 

더불어 정책적 요인도 그때와는 다른 변수로 지목된다. 문재인 정권 당시 보유세는 물론 각종 거래세 부담이 키운 여파로 ‘똘똘한 한채’로 수요가 집결하고 있다. KB부동산 리브온에 따르면 서울 강북 지역과 강남 지역의 중형 아파트 평균 매매가격 차이가 7억원으로 벌어졌다. 일각에서는 8월이면 돌아올 임대차법 2년차에 예상되는 전세난이 월세를 늘리고, 매매가격을 밀어올리는 효과를 낼 가능성이 있다는 전망이 나오는 것도 과거와는 다르다.

 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “자산가치가 높은데 유동성이 없으면 거품이 빠질 수 있지만 지금은 그렇지 않다”면서 “개발호재가 있는 곳은 강보합세, 없는 곳은 가격이 하락하는 양극화 장세가 상당기간 지속될 것”이라고 했다. 서진형 경인여대 경제학과 교수는 “시중에 돈이 마른 것은 아니니 과거처럼 부동산이 급락하는 선까지는 가지 않을 것으로 본다”면서 “정책적인 특수한 상황까지 감안했을 때 양극화 현상이 유지될 것으로 전망한다”고 했다.