신세계건설, 4년치 유동성 수혈 배경은…정용진 역점 '청라 스타필드' 조성

 

2024.06.04 [N뉴스 -블로터] 김진현 기자(jin@bloter.net)

 

 

신세계그룹이 신세계건설에 수년치의 유동성을 지원하며 재무 경고등을 끈 배경에는 '스타필드 청라'가 있다. 스타필드 청라는 정용진 신세계그룹 회장이 주목하는 그룹의 역점사업이다. 신세계건설은 경쟁입찰로 스타필드 청라의 판매시설 시공을 맡았다. 신세계그룹은 인천 청라국제도시에 백화점, 쇼핑몰, 호텔, 야구장, 테마파크를 지을 예정이다. 정 회장은 지난해 '스타필드 청라 비전 선포식'에서 "국내 최고의 랜드마크 시설로 조성하겠다"고 포부를 밝혔다.

 

주택사업 재무건전성 타격, 다시 캡티브로

 

신세계그룹에는 스타필드 청라가 준공되는 오는 2027년까지 신세계건설의 재무 건전성이 유지되는 것이 무엇보다 중요하다. 1차 공사는 2025년 마무리되며, 계약금은 830억원이다.신세계건설은 지난해 주택사업 부문에서 부진한 성과를 내며 재무건전성이 악화됐다. 지난 2018년 주거 브랜드 '빌리브'를 론칭하고 대구 지역을 중심으로 주택사업을 벌였으나 코로나19, 금리인상 등이 겹치며 지방 부동산 시장이 침체됐다. 결국 대구 지역에서만 2000억원 가까운 공사 미수금과 600억원 이상의 미분양 손실이 발생했다.

 

올해 초에는 옛 포항역 개발사업을 위해 만든 '포항프라이머스프로젝트투자금융' 지분 43.2%를 추가 매입하고 프로젝트파이낸싱(PF)을 위해 결성된 글로리포항제일차, 이터널포항제삼차에서 발행한 유동화증권을 매입하면서 순차입금 규모가 늘었다. 서울 연신내 오피스텔 개발 사업과 관련해 유동화전문회사(SPC)가 발행한 유동화증권도 함께 매입했다. 1분기 기준 신세계건설의 순차입금은 3971억원이다.

 

신세계건설은 1991년 '디자인신세계'라는 이름으로 설립됐다. 이후 신세계그룹의 백화점과 마트 등을 건설하며 성장했다. 신세계건설의 전성기는 이마트가 공격적으로 확장하던 2000년대 초반이다. 당시 신세계그룹은 3년 반 만에 이마트 100호점 출점을 달성하는 등 빠른 속도로 점포를 확대했다.이 시기 캡티브(계열사) 공사 수주로 외형 성장을 이뤄낸 신세계건설은 호텔, 주택, 물류창고 등으로 대상을 다양화하기 시작했다. 그러나 신사업에서는 큰 이익을 내지 못했다.

 

신세계건설은 지난해 1878억원의 영업손실을 기록했다. 업계에서는 신세계건설이 다시 한 번 캡티브로 외형 성장을 누릴 수 있을 것으로 내다봤다. 업계 관계자는 "기본적으로 그룹에서 발주하는 공사는 자금이 어느 정도 확보돼 안정적이라는 특징이 있다"고 말했다.

 

스타필드 사업 앞두고 또다시 '영구채' 발행

 

올 1분기 신세계건설의 부채비율은 806.87%로 나타났다. 확대된 재무 부담을 덜기 위해 신세계건설은 이마트의 100% 자회사였던 신세계영랑호리조트를 흡수합병했다. 또 조선호텔앤리조트에 레저 사업을 매각해 1820억원을 확보했다. 이어 이마트가 자본을 보충해 6500억원 규모의 신종자본증권(영구채)을 발행했다. 이와 별도로 1월과 4월 각각 1500억원 규모의 사모사채도 발행했다. 총 1조원 이상의 유동성을 확보한 데 이어 7월에도 500억원 규모의 사모사채 발행을 위해 준비하고 있다. 이후 신세계건설의 부채비율은 200% 이하로 낮아질 것으로 전망된다. 이에 따라 추가로 공사 손실이 발생하거나 미수금 회수가 늦어지더라도 대응 가능한 수준의 유동성을 갖추게 됐다.

 

신세계건설은 과거에도 부채비율을 낮추기 위해 영구채 발행을 택했다. 영구채는 표면상으로는 사채지만 재무상 자본으로 인식돼 자기자본비율이 높아지고 부채비율은 낮아지는 효과를 낸다다. 신세계건설이 영구채를 처음 발행한 시기는 2015년이다. 2013년 자체사업(신길음구역 도시환경정비사업)에서 신세계건설은 750억원 가까운 손실을 봤고 레저사업 부문에서 판매하는 골프장회원권은 부채로 인식돼 부채비율이 1800%를 상회할 정도로 높아진 상태였다. 이에 500억원 규모의 영구채를 발행해 부채비율을 700%대로 낮췄다. 이후 2017년과 2019년에도 영구채 리파이낸싱을 실시했다.

 

당시는 신세계프라퍼티와 연계해 스타필드라는 대규모 신사업을 추진 중이었기 때문에 부채비율 관리가 무엇보다도 중요했다. 이번 영구채 발행도 스타필드 청라 외에 신세계강남 리뉴얼, 구월 트레이더스 등 그룹 내 시공을 책임져야 하는 신세계건설의 재무 안정성을 강화하기 위한 선제 조치로 해석할 수 있다.

신세계건설 관계자는 "선제적인 자본확충으로 향후 3년간 잠재적으로 발생할 수 있는 자금 수요 이상의 충분한 유동성을 확보해 대응 역량을 갖추게 됐다"며 "재무 안정화로 수익을 내는 사업을 수주해 실적을 개선해나갈 예정"이라고 말했다.